역전세 반환대출 완화 ... 오늘부터 DSR 40% => DTI 60% 적용

역전세 집주인 DTI 60%·임대사업자 RTI 1.00배 적용

 

역전세에 직면한 집주인이 '전세금 차액분' 반환 목적으로 대출을 받을 때 총부채상환비율(DTI)이 27일부터 60%로 완화됩니다. 현재 총부채원리금상환비율(DSR) 40%를 적용받는 것과 비교해 자금 운영에 여유가 생겨 역전세난이 상당 부분 해소될 것으로 기대됩니다.

 

금융위원회는 이 같은 규제 완화를 내년 7월 말까지 인터넷은행을 제외한 일반 은행 대출에 한해 적용한다고 밝혔습니다. DSR은 모든 대출의 원리금 상환액을 기준으로 심사하지만, DTI는 주택담보대출 원리금 상환액 이외에 다른 대출은 이자 상환액만 더하여 한도를 계산해 상대적으로 규제가 덜합니다.

 

 

정부는 다른 대출이 없고 연 소득이 5000만원인 집주인이 대출금리 4.0%, 30년 만기로 대출받을 경우 기존보다 대출 한도가 1억7500만원가량 더 늘어날 것으로 추산했습니다.

 

정부의 이번 조치는 예상치 못한 전세가격 하락으로 인해 전세금 반환이 지연되면서 불편을 겪는 세입자들을 지원하기 위한 취지입니다. 다만 집주인이 자가 거주자로 입주하는 경우에도 전세금 반환자금을 대출받을 수 있도록 하면서 가계부채가 크게 늘어날 수 있다는 우려가 커지고 있습니다. 결국 정부가 '갭투자자'를 지원하는 조치라는 비판도 나오는 이유입니다.

 

내일부터 1년간 집주인 '역전세' 보증금 대출 규제 푼다 (sbs.co.kr)

내일부터 1년간 집주인 '역전세' 보증금 대출 규제 푼다

 

"역전세 반환대출, 1년간 운영 후 연장여부 결정"[Q&A] :: 공감언론 뉴시스통신사 :: (newsis.com)

"역전세 반환대출, 1년간 운영 후 연장여부 결정"[Q&A]

이에 대해 금융위는 "역전세로 인해 어려움을 겪는 세입자를 최대한 폭 넓게 보호한다는 정책취지 달성을 위해서는 후속세입자를 들이는 경우뿐만 아니라 실거주 목적으로 자가거주를 원하는 집주인까지도 지원하는 것이 필수적이다"라고 강조했습니다.

 

또한 "1년 한시적으로 전세금 반환목적에 한해 일부 대출규제를 유연하게 적용하는 것"이라며 "전세금 반환에 꼭 필요한 만큼만 대출을 지원하고 신규주택 구입 등 타용도로 악용되지 않도록 제도적장치를 마련했다"고 설명했습니다.

기본적으로 완화된 규제는 후속 세입자가 구해져 전세보증금 차액분을 대출받는 경우 적용됩니다. 다만 후속 세입자를 구하지 못한 경우에도 보증금이 원활히 반환될 수 있도록 완화된 대출 규제를 적용해주는데 이 경우 1년 이내 세입자를 구해 해당 전세보증금으로 대출금액을 상환해야 합니다.

 

기존 세입자 퇴거 후 집주인이 자가 거주자로 입주하는 경우에도 자력반환 능력(현재 거주주택의 전세보증금 등)을 엄격히 확인하는 것을 전제로 반환자금을 대출받을 수 있도록 지원할 예정입니다. 이 경우 집주인은 대출실행 후 1개월 내 입주해야 하며 최소 2년 이상 실거주 여부 모니터링 등 엄격한 관리조치가 병행됩니다.

 

 

이에 따라 지원 대상은 역전세 반환대출 규제완화 발표가 이뤄지기 전인 이달 3일까지 임대차계약이 체결된 경우 중 내년 7월까지 임대차계약 만료 등 반환수요가 발생하는 경우로 한정합니다.

 

지원 과정에서도 집주인이 대출 외 다른 방법으로 전세보증금 상환을 할 수 있는 방법이 없는지도 철저히 확인합니다.

 

대출실행 후 대출금은 집주인을 거치지 않고 현 세입자에게 직접 지급합니다. 세입자가 전세대출을 이용 중인 경우 대출금은 해당 은행에 직접 입금하고 이를 제외한 금액을 현 세입자에게 입금합니다.

 

특히 반환대출 이용기간 동안 집주인이 신규주택을 구입하지 못하도록 하며 주택 구입이 적발되는 경우 대출 전액 회수와 3년간 주택담보대출 취급을 금지하는 등 패널티를 부과할 계획입니다.

 

 

‘전세금 반환보증’ 가입 특약으로 후속 세입자 보호

선순위 대출 확대로 인해 후속 세입자의 전세보증금 미반환 위험이 확대되지 않도록 하는 방안도 마련했습니다. 

 

집주인은 우선 후속 세입자와 ‘전세금 반환보증 가입’을 특약으로 하는 임대차계약을 체결해야 하며 은행은 동 임대차계약서(특약)이 성실히 이행된다는 전제로 대출을 지원합니다. 집주인은 후속 세입자가 입주한 후 3개월 이내에 반환보증 가입 또는 보증료를 납입해야 하며 해당 의무가 이행되지 않는 경우 대출금 전액 회수 등 제재조치가 이뤄질 예정입니다.

 

 

집주인이 이 같은 의무사항을 손쉽게 이행할 수 있도록 새로운 보증보험 상품(HUG·HF·SGI)도 한시적으로 운영됩니다.

 

후속 세입자가 자신의 보증금을 보호받을 수 있도록 전세보증금 한도가 없고 세입자가 가입(보증료는 집주인이 대납)하는 상품을 출시합니다. 집주인이 가입할 수 있는 상품은 8월에 출시됩니다.

 

한시적으로 운영하는 대출 상품임을 고려해 지역별 전세보증금 상한(수도권 7억원, 그 외 지역 5억원)은 적용하지 않고, 보증료율은 공적 보증기관(HUG·HF) 간 동일한 수준(아파트 0.13%, 아파트 외 0.15%)으로 설정했습니다.

 

구체적인 가입 절차는 임대인의 경우 후속세입자와 전세계약 시 특약사항(반환보증 가입, 임대인 보증료 부담의무(최초 계약만 해당) 명시)을 전세계약서에 반영해 공인중개업소를 통해 계약해야 합니다.

 

임대인 또는 임차인은 임차인이 주택에 입주.전입신고 등을 통해 대항요건을 갖춘 이후 특례보증 가입 신청이 가능합니다.

 

[역전세 대책] 역전세 대출 받은 집주인, 특례 반환보증보험 가입해야 - 파이낸셜뉴스 (fnnews.com)

[역전세 대책] 역전세 대출 받은 집주인, 특례 반환보증보험 가입해야

 

보증료는 임대인이 직접 보증기관 등에 납부 가능하며 임차인이 대납한 경우 임대인이 임차인에게 1개월 내 보증료 전액을 지급해야 합니다.

유병태 HUG 사장은 "이번 특례보증 상품은 역전세 대출을 받은 주택에 입주하는 후속 세입자를 반환보증 가입을 통해 보호하기 위해 마련한 조치"라며 "금번 조치를 통해 기존 세입자의 원활한 전세보증금 회수도 지원하고, 후속 세입자도 보증금 미반환 걱정 없이 거주할 수 있도록 지원할 예정"이라고 밝혔습니다.

 

 

 

*이 글은 파이낸셜뉴스, 매일경제, 뉴시스, 이데일리 기사를 재편집하여 작성한 글입니다.

 

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